Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости в последние годы стала широко применяться в различных областях правоотношений: при исчислении налога на недвижимое имущество, установлении размера арендной платы или выкупной цены и др.

При определении кадастровой стоимости недвижимости используются методы массовой оценки (по общим критериям), в связи с чем какие-либо характерные особенности конкретного объекта недвижимости не могут быть учтены, что довольно часто имеет существенное значение.

В результате граждане и юридические лица в ряде случаев столкнулись с тем, что кадастровая стоимость их имущества оказалась чрезмерно высока и, как следствие, завышена сумма имущественного налога или размер арендной платы.

Действующее законодательство предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости. Однако на практике данная процедура довольно сложна.

Для пересмотра кадастровой стоимости законодатель предусмотрел два основания:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В первом случае речь идет о допущенных при проведении кадастровой оценки искажениях данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, таких как:

- неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия);

- неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;

- неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки и др.

Иными словами, данное основание применяется тогда, когда кадастровая оценка была произведена неправильно, с теми или иными нарушениями, которые повлияли на ее конечный результат.

Ко второму случаю относятся ситуации, когда кадастровая стоимость формально была определена верно, однако фактически оказалась выше рыночной стоимости объекта.

Оспорить кадастровую стоимость можно в административном (в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; далее - Комиссия) и судебном порядке (суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ). При этом юридические лица и государственные/муниципальные органы обязаны в досудебном порядке обратиться в Комиссию; физические лица и индивидуальные предприниматели вправе обратиться сразу в суд.

Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, указан в ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и п. 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Данный перечень является открытым, что позволяет заявителю прилагать и иные документы, необходимые для доказывания своих доводов.

Особое внимание необходимо уделить отчету оценщика, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Он должен быть составлен профессиональным оценщиком. В случае, если по результатам оценки рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%, вам также понадобится положительное заключение эксперта на отчет оценщика.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В случае обращения в суд срок рассмотрения заявления составит от двух месяцев. В ходе рассмотрения дела суд вправе привлечь к участию в деле специалиста, вызвать в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку недвижимости или составившего отчет о ее рыночной стоимости, а также провести независимую экспертизу.

Рассмотрев заявление, Комиссия или суд выносит решение, которое в случае положительного исхода дела будет являться основанием для изменения кадастровой стоимости объекта, а в случае оспаривания в суде решения Комиссии – для повторного рассмотрения Комиссией поданного ранее заявления.

В настоящее время судебная практика по данной категории споров характеризуется большим количеством решений об отказе в удовлетворении требований. Однако при ее анализе становится ясно, что значительное количество дел было проиграно по причине допущения заявителем каких-либо технических или процессуальных ошибок, к наиболее распространенным из которых относятся:

- неправильное определение основания для изменения кадастровой стоимости;

- несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора (в случае, если для заявителя он обязателен);

- составление отчета оценщика или положительного заключения эксперта с нарушениями действующего законодательства РФ (чаще всего – установление рыночной стоимости объекта не на ту дату);

- пропуск срока на обращение с заявлением и др.

Такие ошибки стоят заявителям довольно дорого, поскольку все их затраты, связанные с оплатой оценки, экспертизы, получением иных документов и оплаты госпошлины, не приносят никакого положительного результата. В связи с этим мы рекомендуем гражданам и компаниям, намеревающимся оспаривать установленную кадастровую стоимость, обращаться за юридической поддержкой к профессионалам.

Юрист ООО «Юридическая фирма «Верум»

Алексей Сащенко