Введение единой методики расчета платы за аренду земли

3 февраля 2017

Бизнес выступает за единую методику расчета платы за аренду земли, но Минэкономразвития полагает, что при расчете стоимости аренды можно обойтись и без нее.

В настоящее время как на федеральном, региональном, так и на муниципальных уровнях власти используют собственные методики расчета платы за аренду земельных участков. Стоимость может складываться исходя их кадастровой стоимости участка, рыночной стоимости и других дополнительных параметров и коэффициентов, выбираемых властями.

В связи со сложившимся разнообразием подходов и формул расчета арендных платежей за земельные участки, в 2016 г. было предложено разработать единую для всей страны методику расчета.

В настоящее время Минэкономразвития высказывается о нецелесообразности введения единой методики. По мнению МЭРа, при определении единой системы определения арендных платежей будет проблематично учесть особенности отдельного объекта недвижимости, а также возможные изменения его характеристик, окружающей инфраструктуры и т.п. Также, в МЭР полагают, что разработанная система будет сложна в применении, так как в ней придется учесть большое количество различных коэффициентов и параметров (виды разрешенного использования земельных участков, их доходность и т.п.).

Кроме того, МЭР считает введение единой методики нецелесообразным в связи с тем, что, как правило, размер арендных платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участков, при расчете которой уже были учтены их основные характеристики; арендная плата, рассчитанная таким образом, справедлива и экономически обоснована.

Торгово-промышленная палата, в свою очередь, не согласна с позицией МЭРа. По данным ТПП, арендные платежи устанавливаются по кадастровой стоимости только в 39% случаев. В 28% случаев собственник прибегает к различным коэффициентам, из-за которых ставки арендной платы завышаются, что создает дополнительную финансовую нагрузку для арендаторов, и в первую очередь для бизнеса. В такой ситуации предпринимателям ничего не остается, кроме как обращаться в суд для обжалования решений местных властей и снижения установленных размеров арендной платы, что опять же ведет к дополнительным расходам и потере времени.

Оценивать необходимость и эффективность введение единой методики оценки стоимости аренды государственным и муниципальных земель в отсутствие разработанной методики как таковой затруднительно. С одной стороны, ее введение может быть целесообразным, если это позволит сделать более понятным и прозрачным порядок определения арендной платы для любого земельного участка в любом уголке страны (особенно это важно для предпринимателей, чей бизнес вышел за пределы одного муниципального образования); исключит возможность необоснованного установления местными властями каких-либо повышающих коэффициентов и в целом привнесет единообразие в эту сферу.

С другой стороны, такая система действительно рискует стать громоздкой и сложной в применении, что может затруднить арендаторам проверку обоснованности рассчитанной арендной платы и выявление допущенных нарушений. А возможное наличие противоречий или несовершенство формулировок создаст пространство для злоупотребления должностным лицам.

В этой связи полагаем, что на данном этапе для решения этого вопроса целесообразно разработать некий «черновой» вариант такой методики, основываясь на анализе которого можно было бы делать более обоснованные и конкретные выводы о необходимости и целесообразности ее введения или же о ее чрезмерной сложности и многочисленности проблем ее применения.